Los Fideicomisos de Inversión y Bienes Raíces son los que mejores dividendos pagan en México, ofrecen gran certidumbre en cuanto a su administración y le permiten participar en bienes inmuebles a todo tipo de inversionistas
Por: Edgar Arenas
El mercado de valores es un brazo para el financiamiento de las empresas y para el inversionista, es el lugar donde pone y diversifica su patrimonio. La cantidad de títulos y sus combinaciones es enorme; a pesar de esto, en México, la cantidad de inversionistas que compran acciones es muy limitada, sólo el 0.35 por ciento de la población invierte en el mercado de valores, versus el 60 por ciento de la población estadounidense que ha financiado a su enorme economía a través de la inversión en sus múltiples bolsas de valores. El chiste se cuenta solo. Estados Unidos es la economía más grande del mundo, concentra el 25 por ciento del producto interno bruto global y los inversionistas que buscan alternativas para incrementar su patrimonio suelen diversificar una fracción de él en empresas que son parte de esa enorme rebanada del pastel económico.
No es sorprendente que hace casi 60 años, específicamente en 1960, en Estados Unidos nació una atractiva variante en el mercado de capitales: los REITS, conocidos en México como Fibras.
¿Qué son?
Es simple, se trata del acrónimo de Fideicomiso de Inversión y Bienes Raíces. Para constituirse como una Fibra, el fideicomiso (que es un contrato por el cual se transmite el dominio de algo a otra persona) deberá tener, al menos, el 70 por ciento de sus activos invertidos en bienes raíces, además de dedicarse a la adquisición o construcción de inmuebles destinados al arrendamiento y contar con estándares de Gobierno Corporativo.
Una Fibra es un vehículo gestionado por profesionales para invertir de forma especializada en bienes raíces. ¿Cuántas veces se piensa en adquirir un bien raíz y rentarlo?, bueno, eso es lo que hacen las Fibras. ¿Se imaginan tener varios miles de millones de pesos para invertir en portafolios inmobiliarios diversificados en viviendas, naves industriales, edificios corporativos, hoteles y centros comerciales? Pues, no es necesario tener montos multimillonarios para acceder a este sector, porque el inversionista adquiere una parte proporcional del portafolio completo de activos del fideicomiso al adquirir un título representativo de una Fibra.
En marzo del 2011, en México, se listó en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) la primera Fibra, bajo el nombre de FIBRA UNO. A lo largo de casi ocho años de vida de estos instrumentos en el mercado local se ha conformado una división muy importante en el sector mexicano de capitales, en un entorno en el cual existen muy pocos nuevos emisores de acciones. De hecho, el año pasado no salieron nuevas empresas a la Bolsa, y esa sequía podría alargarse debido al ambiente de incertidumbre que existe en México y buena parte del mundo.
Del otro lado de la moneda, el sector de fideicomisos inmobiliarios ha crecido de forma consistente; tan sólo durante 2018, las Fibras recolectaron de sus inversionistas, aproximadamente, 10 mil 255 millones de pesos con tres colocaciones (Fibra Educa, Upsite y Storage), y el mercado podría seguir robusteciéndose. El apetito que tienen algunos grandes inversionistas institucionales, como las Afores, alentará el crecimiento de estos instrumentos.
En la actualidad existen 15 Fibras, las cuales han recolectado, a través de sus ofertas públicas, la cantidad de 3 mil 200 millones de dólares.
De acuerdo con la BMV, las Fibras tienen entre sus objetivos:
- Impulsar el desarrollo inmobiliario de diferentes segmentos en México
- Permitir la inversión en bienes inmuebles a todo tipo de inversionistas
- Ser una alternativa en la conformación de portafolios de inversión en el marco de un mercado regulado y supervisado
¿Y las rentas? Las Fibras son consideradas un instrumento de inversión híbrido, pues ofrecen rendimientos producto del arrendamiento y de ganancia de capital. Por una parte, las Fibras deben distribuir al menos el 95 por ciento del resultado fiscal que generan, es decir, que transmiten a sus inversionistas las rentas que le cobran a quien ocupa los inmuebles propiedad del Fideicomiso. ¿Cómo se entregan las rentas a los inversionistas? A través de un dividendo que se paga de forma periódica (generalmente de forma trimestral). Es importante señalar que estos vehículos de inversión son los que mejores dividendos pagan en México, muy por arriba de empresas de otros sectores. Por otro lado, las Fibras, como cualquier acción del mercado de capitales, también generan plusvalías o minusvalías, dependiendo de la gestión de los activos de su portafolio inmobiliario. Para el “aportante” de los bienes raíces, quien funge como el “emisor”, esto implica el financiamiento de activos inmobiliarios, colocando en el mercado títulos que adquieren los inversionistas a través de una oferta pública en la Bolsa de Valores.
Las Fibras son un vehículo muy transparente de inversión; al estar listadas en las dos bolsas de valores en México (Bolsa Mexicana de Valores y Bolsa Institucional de Valores) tienen la obligación de hacer públicos sus reportes trimestrales y anuales con la finalidad de que los inversionistas dispongan de la información necesaria para tomar sus decisiones.
¿Cómo se puede invertir en este tipo de instrumentos? A través de un intermediario en el mercado de valores, como una casa de bolsa o una operadora de fondos de inversión, instituciones que ofrecen asesoramiento en este tema.
Edgar Arenas
Es especialista en finanzas personales, cuenta con una trayectoria de 19 años en el medio financiero. Está certificado como asesor en estrategias de inversión por la Asociación Mexicana de Instituciones Bursátiles. En la actualidad es gerente comercial en Estrategias de Inversión de CI Banco. Además, es bloguero y conferencista en Rankia México, y, también, profesor de Economía Bursátil en la UNAM.
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@garoarenas
