Fibras: la inclusión bursátil llega a los shopping centers
La penetración del mercado de valores en México, considerando el market cap es de aproximadamente un 30 por ciento del Producto Interno Bruto (PIB), tomando en cuenta sólo a la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) que alcanzó un valor de capitalización de 372 mil 490 millones de dólares en noviembre pasado, de acuerdo con el reporte (2018) de la Federación Mundial de Bolsas de Valores (WFE, por sus siglas en inglés). Para los analistas, el mercado bursátil nacional aún es pequeño respecto al tamaño de la economía mexicana.
Ante esta realidad, el secretario de la SHCP, Carlos Urzúa, presentó el nuevo programa de fomento a la inversión y el crédito. Mencionó que el tamaño de la bolsa de valor de México está muy por debajo en relación con los mercados bursátiles de países como Chile.
De acuerdo con cifras de la WFE, a noviembre del 2018, si se compara el tamaño del Bovespa con la economía de Brasil, resulta el 49 por ciento del PIB de ese país.
El Instituto Mexicano para la Competitividad (IMCO) publicó que un mercado bursátil sano debería poder generar oportunidades de inversión y de financiamiento para grandes sectores de la población “y no sólo para unos cuantos afortunados”. De no hacerlo, advierte el organismo, se está perdiendo la oportunidad para que millones de mexicanos utilicen los instrumentos bursátiles y permitir el crecimiento acelerado de las empresas.
El IMCO calcula que, de las 6 mil 500 empresas que hay en México con más de 250 empleados, sólo alrededor de 160 cotizan en Bolsa.
Otros análisis revelan que en el país hay casi 6 millones de compañías registradas y, de ellas, 60 mil tienen el tamaño para participar en el mercado de capitales, de las cuales 10 mil ya tienen algún tipo de financiamiento, en su mayoría bancario.
Estrategias como las de la Bolsa Institucional de Valores (BIVA) hoy en día están enfocadas en enamorar a un 99.8 por ciento de un total de 4.2 millones de unidades económicas registradas, es decir, esa institución ha invitado abiertamente a participar en el mercado bursátil a las pequeñas y medianas empresas (pymes), las cuales aportan un 42 por ciento del PIB y generan hasta un 78 por ciento del empleo en el país.
Instrumentos de inversión
En entrevista para RETAILERS, Juan Manuel Olivo Tirado, director de Promoción y Emisoras de la BMV, platica que el Fideicomiso de Infraestructura y Bienes Raíces (Fibras) fue desarrollado en esa institución financiera con la finalidad de acercar a la población en general a la inversión bursátil.
“Cuando realizamos ciertas encuestas y acercamientos con el mercado, uno de los grandes retos fue saber por qué la gente no invierte en bolsa. En aquellos años, le preguntábamos a la gente en qué invertiría y el común denominador, la respuesta número uno era en bienes inmuebles; la segunda, en oro, y otra en dólares. Y la realidad era que, en esos años, nosotros no teníamos vehículos maduros que permitieran invertir en bienes inmuebles ni en dólares ni en oro. Entonces nos dimos a la tarea de desarrollar los productos”.
El directivo de la BMV comentó que hoy en día cuenta con 15 Fibras las cuales están diversificadas en sectores como el comercial, industrial, orientadas en servicios, educación, universidades, escuelas de idiomas, etcétera.
La primera Fibra enlistada en la BMV fue Fibra Uno, el 18 de marzo de 2011. Opera y desarrolla una amplia gama de inmuebles destinados al arrendamiento principalmente en los segmentos industrial, comercial y de oficinas. Al 30 de junio de 2018 la Fibra contaba con un portafolio de 557 propiedades que totalizaban aproximadamente 8.4 millones de metros cuadrados con presencia en todos los estados de la república mexicana. En el tercer trimestre de 2018 su portafolio comercial por concepto de ingresos representó un 49.7 por ciento, y en área bruta rentable un 37.9 por ciento.
Parte del éxito de FUNO, en la actualidad, de acuerdo con José Luis Cano, director ejecutivo de Deuda Corporativa en HR Ratings, es la capacidad que tiene de poder refinanciar sus deudas y reestructurarlas; le ha permitido el poder seguir creciendo y no tener presiones en sus indicadores de cobertura de deuda. Aquí lo importante es cómo está esa deuda establecida”.
Para Rodrigo Velasco, director adjunto de BIVA, las Fibras vinieron a cubrir un sector que por muchos años no existía en el mercado bursátil. “Invertir para cualquier persona física y poder participar en inversiones de centros comerciales, edificios de oficinas, etcétera, era prácticamente inaccesible, y es un sector muy representativo de la economía y muy relevante por la parte industrial. Este vehículo vino a satisfacer esa necesidad que existía. Por un lado, para que los inversionistas pudieran participar individualmente en la productividad de este sector, y, también, para que los grupos desarrolladores tuvieran una alternativa de financiamiento y de compartir un poco los rendimientos”.
En este mismo tenor, Elías Mizrahi, director de Relación con Inversionistas de Fibra Danhos, explica que con la entrada de las Fibras se ha facilitado y se ha abierto la posibilidad a que personas físicas, Afores, instituciones financieras y prácticamente cualquier persona pueda tener acceso a invertir en el sector de bienes raíces. “Creo que ha sido muy sano para el sector de Fibras, ya que, a raíz de éstas, también se han creado diversos vehículos, Fibras con un enfoque en activos industriales, hoteleros, y, en el caso de Danos, está cien por ciento enfocada en activos de oficinas y centros comerciales, principalmente en la Ciudad de México”.
En cuanto a la salud del mercado, el directivo de la BMV dice que es buena gracias a los montos. “En un primer ejercicio, las Fibras que se colocaron en México eran de un monto mediano, o que durante la vida de su estancia en el mercado de valores fueron creciendo respecto a su número de inmuebles, pero el potencial radica en encontrar Fibras de menor tamaño y fue justo lo que pasó en México. Revisamos que las Fibras que se han colocado en los últimos años han sido de montos menores. De manera general, la diversificación y el tamaño de éstas hacen que tengan una evolución bastante interesante y creemos que su salud es buena”.
Otro punto de vista sobre el mercado de las Fibras en los últimos años es el de Elías Mizrahi. “El mercado de Fibras ha evolucionado en los últimos ocho años desde su creación y se ha venido consolidando. Somos un mercado todavía muy joven. Los bienes raíces forman parte fundamental del desarrollo económico de los países”.
Primera y segunda etapa
Juan Manuel Olivo ubica dos etapas en el desarrollo de las Fibras. En la primera, de 2011 a 2015, están presentes las tasas de la deuda gubernamental que eran cercanas a un 3.5 por ciento, gracias a ello las Fibras fueron instrumentos importantes para la inversión debido a que en los primeros 24 meses, después de su debut, las Fibras, impulsadas por FUNO, tuvieron un desarrollo en términos de rendimiento muy alto. Este despegue responde al interés, explica Oliva, por parte de los inversionistas en México respecto de un instrumento que permitía invertir en bienes inmuebles a través de la BMV, lo cual generó que los precios de las Fibras tuvieran una tendencia ascendente constante.
En una segunda etapa, cuando las tasas gubernamentales empezaron a crecer, “hoy llevadas hasta un 7.75 por ciento”, los inversionistas optaron por usar como un instrumento adicional a la deuda del gobierno, situación que les permite flujos constantes de capital.
De hecho, el directivo aclara que las Fibras –se ha explicado así en distintos foros- son instrumentos complementarios, “porque los bienes inmuebles tienen plusvalía, un riesgo diversificado. El inversionista poco a poco empezó a brincar de un instrumento Fibra inmobiliaria a invertir en deuda gubernamental”.
En esta coyuntura, el directivo de la BMV dice que algunas Fibras, durante los últimos meses, han tenido ciertos decrecimientos en el valor de sus certificados, lo cual no necesariamente es malo, por el contrario, “hoy en día, invertir en bienes inmuebles, en Fibras inmobiliarias a través de la Bolsa Mexicana de Valores, les puede ofrecer una tasa de rendimiento superior a lo que se les ofrecía hace años”. Este mercado, considera el entrevistado, es muy interesante y está enfocado, en gran parte, en los centros comerciales”.
Ejemplificó con una Fibra enfocada sólo a shopping centers los cuales suman 19 en su portafolio ya en operación, “arrojando rentas, con una ocupación superior a un 96 por ciento, lo cual es muy interesante, y con clientes ancla como un supermercado o un cine, cuyos contratos de arrendamiento son sumamente estables con vigencias de entre 15 y 20 años. Las probabilidades de que este cliente ancla puede caer en un incumplimiento son muy bajas. Si se invierte en esta Fibra enfocada en centros comerciales, el rendimiento anual que les arroja la renta es cercano a un 11 por ciento. Es un instrumento que, independientemente de la plusvalía que tengan los inmuebles, te arroja rentas de manera continua”.
Por su parte, el director adjunto de BIVA dice que el sector de las Fibras se ha desarrollado de manera importante, por lo que en el último año (2018) hubo un ajuste en el sector, en general, dado por el incremento en las tasas de interés. “Al final, esto es un negocio donde son rentas lo que se genera. Por regulación tienen que repartir la gran mayoría de su flujo como dividendo, entonces el incremento ha ocasionado que haya ajuste en estas emisoras; sin embargo, está muy bien cuidado con el ciclo económico. Ya ahora con las tasas de interés a nivel de un ocho por ciento, empieza a ver oportunidades interesantes para los inversionistas que quieran tener exposición en este sector”.
El ejecutivo también explicó “que la Fibra como tal para un inversionista en lo individual, para una persona física cualquiera, trae un atractivo por el dividendo. Este se parece un poco al rendimiento de un bono de deuda, pero la parte que se asemeja a los capitales es en la que tienes la ventaja de la apreciación del activo en el tiempo, entonces recibes un dividendo que te genera flujo y es interesante porque vas recibiendo lo equivalente a un cupón, y al mismo tiempo tienes la plusvalía de los edificios que generan las rentas, por lo que en la medida en que vaya creciendo el valor de los activos, también el día que lo quieran materializar, pueden tener una apreciación de capital. El precio como tal de la Fibra tiene sus dos componentes: el dividendo y la apreciación de capital”.
Fibras en los shopping centers
A pregunta expresa sobre ¿qué tipo de centro comercial pueden fondear las Fibras? el directivo de la BMV dijo que básicamente todos. Una ventaja es que no existe una limitante y eso se comprueba en la práctica. Hay fibras como HD o la propia Fibra Shop que tienen centros más pequeños, “pero tienen una diversificación bien interesante con sus arrendatarios y los metros cuadrados de las tiendas son menores, con costos distintos, y otras Fibras donde no solamente están enfocadas en centros comerciales, sino que lo amplían a parques industriales u oficinas corporativas, lo cual te ofrece como inversionista una diversificación”.
Otra perspectiva sobre la importancia de las Fibras para el retail es la que ofrece José Luis Cano, de HR Ratings.
“Puedes tener diferentes tipos de mezcla, tienes las fibras de usos mixtos y tienes Fibras sólo comerciales como en el caso de Fibra Shop que tienen comportamientos diferentes porque lo que puede suceder es que dependan muchas veces de un ancla, y esto llega a ser algo importante. En nuestro reporte público tenemos arrendatarios como Liverpool, Grupo Carso, Cinépolis y Walmart. Las Fibras dependen un poco del comportamiento de los retailers, es decir, es importante qué tan sanas son estas anclas para poder atraer gente a las diferentes plazas”.
Para Elías Mizrahi su visión de las Fibras en un centro comercial no sólo se trata del comercio, sino también del esparcimiento, de convivencia, que haya comunidad. “Creemos que tiene que haber mucho entretenimiento en ellos, opciones de comida interesantes, cafés, librerías, etcétera, donde la gente pueda ir y pasar un tiempo, porque estos centros comerciales se han convertido en el corazón de muchas comunidades. Nosotros nos hemos enfocado en ser fashion malls y proyectos de usos mixtos que creo son muy interesantes. Lo que hemos intentado hacer es ofrecerles a nuestros clientes, en un mismo lugar, diferentes servicios. Fuimos los primeros en combinar una tienda de autoservicio con una tienda ancla en Parque Delta, en 2005, y lo seguimos haciendo. En nuestra más reciente apertura Parque Las Antenas, tenemos a Sears, Liverpool y Cinépolis, pero también tenemos a Walmart y además una feria. Este es un buen ejemplo de que se puede combinar toda esta serie de servicios y de conceptos, ya que la feria es un ancla de entretenimiento muy importante, la oferta gastronómica, comercial, los gimnasios, joyerías, tiendas para dama, todo esto hace que se complemente muy bien. En esta parte de usos mixtos, cuando incluimos el componente de torre de oficinas y/o hotel, hacen que se vuelva una especie de miniciudades dentro de la gran urbe que es la Ciudad de México”.
Beneficio fiscal
Cualquier inversionista que compre acciones tiene un beneficio fiscal que es pagar el 10 por ciento del ISR. Si se invierte en Fibras inmobiliarias no hay impuesto. Otro beneficio es que es un activo inmobiliario totalmente regularizado, con una administración profesional, que ofrece dividendos y, adicionalmente, si venden o compran la Fibra, no genera ningún impuesto respecto a la ganancia de capital.
El directivo de la BMV también explicó que las Fibras cuentan con una certidumbre fiscal y legal, con un mercado interesante que es estable en término del valor de los inmuebles, y cuando se compara con otros costos inmobiliarios en otras partes del mundo, “lo que nos dicen los expertos es que todavía hay mucha plusvalía por rescatar. Toda esta combinación de factores es un poco lo que ha provocado el éxito de las fibras inmobiliarias”.
Auge en las grandes urbes
Rodrigo Velasco de BIVA, ejemplifica, sobre el futuro de este Fideicomiso, con Fibra Shop, ya que es la que está concentrada exclusivamente en los centros comerciales y con Danhos que también participa en este segmento. Pero en general, explica el directivo, “diría que ha habido mucho desarrollo. Esto ha tenido tanto éxito porque ha habido mucha necesidad de financiamiento y sigue habiendo condiciones muy atractivas para los desarrolladores y las empresas de obtener recursos con este tipo de instrumentos”.
Por su parte, Juan Cano de la BMV, dice que como cualquier mercado que se enfoca en la oferta y la demanda, cuando esa lógica la llevamos a las Fibras, debemos tener incentivos para los que aportan inmuebles, y deben existir incentivos para los que invierten en ellos. El que aporta bienes inmuebles, ya cuenta con un instrumento maduro, que ya está probado. Pueden monetizar una parte de ellos, continuar operándolos y con ese dinero que le llega al desarrollador seguir invirtiendo en nuevos”.
Aún cuando las Fibras se crearon en 2011, han encontrado diversas fuentes de financiamiento y, en la actualidad, de las 15 fibras que hay en la BMV, cinco cuentan con emisiones de deuda.
También las Fibras se enfrentaron a un panorama volátil e incierto que lograron capitalizar y convertirlo en oportunidad, las tasas de ocupación promediaron un 94 por ciento (sin considerar a las Fibras hoteleras) lo que refleja que la demanda por rentar espacios para comercio, industria y oficinas se ha mantenido.
Otro común denominador es que las Fibras se han enfocado en desarrollarse en las grandes ciudades, así lo explica Elías Mizrahi.
“El desarrollo de estas Fibras en la Ciudad de México ha tenido un incremento importante en los últimos años. Ha habido mucha oferta comercial atendiendo a muchas partes de la población que se encontraban desatendidas. Creo que una de las misiones y tareas que Danhos siempre ha hecho, es llevar servicios de calidad a todos los puntos de la ciudad, independientemente del nivel socioeconómico donde estos se puedan encontrar”, concluye el directivo.
